Einde door het tenietgaan van het goed
Het goed kan feitelijk tenietgaan door bv. een brand of juridisch tenietgaan door bv. een onbewoonbaarheidsbesluit. Wanneer dit gebeurt, eindigt de huurovereenkomst.
Wanneer het verhuurde goed tijdens de huur door toeval geheel teniet gaat (bv. door een brand na een blikseminslag), eindigt de huur automatisch. Het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat de huur van rechtswege ontbonden is, hetgeen achteraf nog door de Vrederechter kan worden bekrachtigd.
Wanneer slechts een deel van het verhuurde goed teniet is gegaan door toeval, kan de huurder, naar gelang de omstandigheden, vermindering van de prijs of de beëindiging (ontbinding) van de huur vragen. Het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat in geen van beide gevallen schadevergoeding is verschuldigd.
Wie is er aansprakelijk voor brand?
De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.
Dit bewijs is echter zeer moeilijk te leveren zodat de wetgever de huurder verplicht om zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren.
In sommige gevallen is de oorzaak van een brand wel duidelijk, bijvoorbeeld een defect in de elektriciteitskast, en is de verhuurder aansprakelijk. De verhuurder staat dan zelf in voor de kosten van herstel of wederopbouw van zijn gebouw. Daarenboven zal de verhuurder ook de schade moeten vergoeden die de huurder heeft geleden. Te denken valt aan de inboedel, de kosten van tijdelijk verblijf elders en verhuiskosten.
Hoewel de verhuurder doorgaans vermogend genoeg is om deze schade te kunnen vergoeden, valt het nooit uit te sluiten dat de huurder zijn schade niet vergoed ziet, bijvoorbeeld wanneer de verhuurder het pand net gekocht heeft en de hypothecaire lening nog quasi volledig moet worden afbetaald. Daarom heeft wetgever ook de verhuurder verplicht om zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren.
Hoewel de tekst laat uitschijnen dat het vermoeden van aansprakelijkheid voor brand en waterschade alleen weerlegbaar is voor brand (“tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan”), wordt aangenomen dat de huurder ook het vermoeden van aansprakelijkheid voor waterschade kan weerleggen. Omwille van de verzekeringsplicht belangt deze vraagstelling niet rechtstreeks de huurder of verhuurder aan maar wel de respectieve verzekeraars die onderling moeten uitmaken wie welke schade ten laste neemt.
Wat met clausules tot afstand van verhaal?
Voor overeenkomsten gesloten vóór 01/01/2019 bestond de mogelijkheid om een afstand van verhaal te organiseren. Door het opnemen van een clausule in de huurovereenkomst en in de verzekeringspolis van de verhuurder doen de verhuurder en zijn verzekeraar afstand van hun recht om de schade veroorzaakt door de huurder op deze laatste te verhalen. Het is met andere woorden een clausule die de huurder ontslaat van zijn aansprakelijkheid voor brandschade.
Door opname van deze clausules moest de huurder geen eigen aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en werd vaak voorzien dat de verhoging van de verzekeringspremie van de verhuurder (omdat het verzekerde risico verzwaarde) werd doorgerekend aan de huurder. Deze verhoging was traditioneel immers minder dan de verzekeringspremie die de huurder zou verschuldigd zijn als hij zelf een verzekering zou afsluiten.
Het ontwerp van Woninghuurdecreet voorzag in de mogelijkheid voor de huurder om de met het ontwerp ingevoerde verzekeringsplicht na te komen door middel van een afstand van verhaal. Gesteld werd dat de huurder een eigen verzekering kon afsluiten of een vergoeding kon betalen aan de verhuurder die een verzekering heeft aangegaan en daarbij afziet van zijn recht om de geleden schade van de huurder terug te vorderen. De vergoeding die de verhuurder daarvoor aan de huurder mocht vragen, mocht niet meer zijn dan de meerkosten van de verbintenis om af te zien van zijn recht om de geleden schade van de huurder te vorderen.
Met een amendement heeft het Vlaams Parlement de keuzemogelijkheid voor de huurder echter geschrapt. De huurder zou niet altijd beter verzekerd zijn omdat deze niet altijd zicht heeft op de vrijstelling in de verzekering van zijn verhuurder of op de verzekerde bedragen, die onvoldoende kunnen zijn om de schade te vergoeden. De aansprakelijkheid van de huurder tegenover derden (bv. buren) zou evenmin verzekerd worden in de polis van de verhuurder. Er zijn ook andere risico’s. Wanneer de verhuurder nalaat om de premie voor de verzekering te betalen, is het schadegeval mogelijk niet gedekt. Soms zal een verhuurder het rekening houdende met de franchise niet de moeite vinden om aangifte te doen bij zijn verzekeraar.
De decreetgever heeft beslist om de verwijzing naar de clausule van afstand van verhaal uit het ontwerp van decreet te schrappen ‘zodat de decreetgever de huurder niet aanspoort om voor deze piste te opteren’. Anderzijds – en dit verbaast toch wel – werd gesteld dat deze schrapping ‘echter niet (verhindert) dat de huurder en verhuurder overeenkomen dat de huurder zijn verzekeringsplicht vervult via een clausule van afstand van verhaal in de huurovereenkomst.’.