icon-hamburger-5 icon-close-2

Vastgoedmakelaar: exclusiviteit van de overeenkomst ook na stilzwijgende verlenging?

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
vastgoedmakelaar

In een arrest van 19/05/2020 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen geoordeeld dat een vastgoedmakelaar en diens klant kunnen overeenkomen dat het exclusief karakter van de bemiddelingsovereenkomst na de initiële termijn van zes maanden, bijvoorbeeld bij een stilzwijgende verlenging, behouden blijft.

De van onbepaalde duur geworden bemiddelingsovereenkomst moet wel opzegbaar zijn met een opzegtermijn van één maand. Concreet zal de opdrachtgever ook na zes maanden een schadevergoeding verschuldigd zijn wanneer deze de bemiddelingsovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd en buiten de vastgoedmakelaar om een koop of huurovereenkomst sluit.

Wanneer heeft de vastgoedmakelaar recht op commissie of schadevergoeding?

 

Commissie

De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer door zijn bemiddeling een koop of huurovereenkomst tot stand komt tussen de opdrachtgever en een derde.

Partijen kunnen overeen komen dat het uitbrengen van een geldig bod aan de vraagprijs gelijk wordt gesteld met de vervulling van de opdracht.

Wanneer de koop of huur wordt gesloten na het einde van de bemiddelingsovereenkomst, moet het bewijs geleverd worden dat aan de koper of huurder individuele en precieze informatie werd verstrekt. Deze koop of huur moet dan binnen de zes maanden na het einde van de bemiddelingsovereenkomst worden gesloten en de vastgoedmakelaar moet binnen de zeven werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst een lijst bezorgen met personen aan wie precieze en individuele informatie werd verstrekt.

Exclusiviteit

In de praktijk komt het veel voor dat aan de vastgoedmakelaar exclusiviteit wordt toegekend. De opdrachtgever mag dan geen beroep doen op een andere vastgoedmakelaar of op een notaris, evenmin mag de opdrachtgever zelf nog verkopen of verhuren.

Schadevergoeding

Wanneer de toegekende exclusiviteit wordt miskend, begaat de opdrachtgever een contractuele wanprestatie en is hij een schadevergoeding verschuldigd aan de vastgoedmakelaar. Deze schadevergoeding mag niet meer zijn dan 75% van de overeengekomen commissie.

Door het exclusief karakter kan de vastgoedmakelaar recht hebben op een deel van de commissie, ook al komt de koop niet door zijn tussenkomst tot stand.

Door het exclusief karakter van de bemiddelingsovereenkomst kan de vastgoedmakelaar dus toch gerechtigd worden op een vergoeding gelijk aan maximaal 75% van de commissie, wanneer een koop of huur tot stand komt tijdens de duur van het mandaat, ook al is de kandidaat-koper rechtstreeks in contact gekomen met de opdrachtgever.

Wat als er weinig interesse is en de verkoop op zich laat wachten?

Soms duurt het ook een hele poos vooraleer een woning verkocht geraakt, soms langer dan zes maanden. De meeste bemiddelingsovereenkomsten voorzien daarom in een automatische verlenging van de overeenkomst. De overeenkomst zal slechts eindigen na verloop van zes maanden indien één van de partijen de overeenkomst opzegt. Deze opzegging moet dan gebeuren ten laatste één maand voor het verstrijken van de termijn van zes maanden. Na de verlenging volstaat het respecteren van een opzeggingstermijn van één maand.

De automatische verlenging van de overeenkomst gebeurt meestal onder dezelfde voorwaarden waarbij ook het exclusief karakter wordt behouden. Als er in die periode buiten de vastgoedmakelaar om tussen partijen een koop tot stand komt, dan is de vastgoedmakelaar gerechtigd op een schadevergoeding van maximaal 75% van de commissie, ten minste voor zover dit contractueel werd vastgelegd.

Het consumentenrecht en de regels van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007

De vastgoedbemiddelingsovereenkomst moet voldoen aan bepaalde voorwaarden voorgeschreven door het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars. Zo moeten de afspraken in een schriftelijke overeenkomst worden opgenomen. Naast de prijs van de bemiddeling moet de overeenkomst ook een bepaling bevatten over de duurtijd van de overeenkomst. Artikel 2, 3° van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 luidt als volgt:

“De duur van de overeenkomst
Indien aan de vastgoedmakelaar de exclusiviteit wordt toegekend, overschrijdt de bemiddelingsovereenkomst geen zes maanden.”

Daarnaast bepaalt artikel 2, 4° van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007:

“Indien een voor bepaalde duur gesloten bemiddelingsovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd of vernieuwd, kan zij ten allen tijde en zonder kosten worden beëindigd mits een opzegtermijn van maximum één maand.”

Het arrest van 19 mei 2020: is een stilzwijgende verlenging met behoud van exclusiviteit mogelijk?

 

De feiten die aanleiding gaven tot het arrest

Kort na het verstrijken van de termijn van zes maanden, op het ogenblik dat de overeenkomst bij gebreke aan opzegging van onbepaalde duur was geworden, verklaarden de opdrachtgevers zelf een koper te hebben gevonden voor hun eigendom. Omdat de bemiddelingsovereenkomst een exclusief karakter had, was de vastgoedmakelaar gerechtigd op schadevergoeding wegens schending van de exclusiviteit. Tot dit besef gekomen, zegden zij de overeenkomst vervolgens op. Na verloop van tijd stelde de vastgoedmakelaar vast dat de verkoop was doorgegaan. Omdat de opdrachtgevers niet bereid waren schadevergoeding te betalen, sprak de vastgoedmakelaar hen in rechte aan tot betaling.

De eerste rechter

De eerste rechter bracht in herinnering dat artikel 4 van het Koninklijk Besluit bepalingen verbiedt die de rechten van de consument bepaald in dat Koninklijk Besluit beperken of opheffen. Omdat de overeenkomst in het voorliggende geval van onbepaalde duur was geworden, kon de exclusiviteit volgens de rechter niet worden behouden zonder artikel 2, 3° van het Koninklijk Besluit te schenden. Exclusiviteit en overeenkomsten van onbepaalde duur waren niet compatibel omdat dit een niet toegelaten beperking van de beschikkingsmacht van de consument met zich meebracht.

Het Hof van Beroep

De vastgoedmakelaar stelde met succes hoger beroep in. Precies omdat de consument na de stilzwijgende verlenging kan opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand, is het behoud van exclusiviteit na de verlenging mogelijk. Immers, de rechten van de consument worden niet beperkt zoals in de eerste periode bij het sluiten van de overeenkomst. Het doel van artikel 2, 3° van het Koninklijk Besluit is precies het vermijden dat de beschikkingsvrijheid van de consument al van meet af aan voor langer dan zes maanden zou worden beperkt en aan dit doel wordt geen afbreuk gedaan doordat de verlenging altijd gekoppeld is aan de mogelijkheid tot opzegging met een korte opzeggingstermijn.

Om aan te tonen dat het nooit de intentie van de wetgever was om een verlenging of vernieuwing met behoud van exclusiviteit onmogelijk te maken, werd de totstandkoming van het Koninklijk Besluit geanalyseerd. Op 22/11/2006 heeft de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen advies uitgebracht over het ontwerp van Koninklijk Besluit en ook over artikel 5, 2° van dit ontwerp. Dit artikel is uiteindelijk artikel 2, 3° geworden. Artikel 5, 2° van het ontwerp van Koninklijk Besluit luidde:

“2° De duur van de overeenkomst
Indien aan de vastgoedmakelaar de exclusiviteit wordt toegekend overschrijdt deze geen zes maanden.”

De Franstalige tekst van het ontwerp van Koninklijk Besluit luidde:

“2° La durée du contrat.
Si l’agent immobilier bénéficie de l’exclusivité, la durée du contrat ne peut être supérieure à six mois.”

Op basis van voormelde Franstalige tekst heeft de Commissie toen gesteld dat de wetgever beoogde om de duurtijd van de exclusiviteit te beperken. De Commissie heeft vervolgens de suggestie gedaan om de titel ‘Duur van de overeenkomst’ te wijzigen in ‘Duur van de exclusiviteit’ en om ook de tekst van de Franstalige versie aan te passen opdat het duidelijker zou zijn dat de exclusiviteit beperkt werd tot zes maanden. De Franstalige tekst voorzag immers dat de duurtijd van de overeenkomst niet langer mocht zijn dan zes maanden en dat zou dan de exclusiviteit moeten worden.

Deze suggesties van de Commissie werden evenwel niet gevolgd. Integendeel werd de tekst van het (Nederlandstalig) artikel aangepast en werd niet de exclusiviteit doch wel de overeenkomst beperkt tot zes maanden! Het was derhalve de bedoeling van de wetgever om de verlenging van het exclusief karakter toch mogelijk te maken, zo niet zou de oorspronkelijke tekst behouden zijn geweest en zou ook de suggestie van de Commissie gevolgd zijn geweest.

Conclusie

het doel van de wetgever was dus niet om de exclusiviteit na zes maanden te doen ophouden doch wel te voorkomen dat de consument meteen voor een termijn van langer dan zes maanden op exclusieve basis zou gebonden zijn.

Op voorwaarde dat de consument kan opzeggen met een korte opzeggingstermijn van één maand kan de vastgoedmakelaar derhalve rechtsgeldig bedingen dat de exclusiviteit ook behouden blijft ingeval de overeenkomst stilzwijgend wordt verlengd en van onbepaalde duur wordt.

In het voorliggende geval waren de opdrachtgevers dus een deel van de commissie verschuldigd.

Gerelateerd

Uw woninghuurovereenkomst beëindigen in onderling overleg

Waar op letten bij het einde van woninghuur in onderling overleg? Verhuurder en huurder kunnen in beginsel zelf, in onderling akkoord, een einde stellen aan…

Tenietgaan van de woning bij woninghuur

Einde door het tenietgaan van het goed Het goed kan feitelijk tenietgaan door bv. een brand of juridisch tenietgaan door bv. een onbewoonbaarheidsbesluit. Wanneer dit…

Waar op letten bij ontbinding van woninghuur in geval van wanprestatie?

Ontbinding van de woninghuur in geval van wanprestatie Zowel de verhuurder als de huurder kunnen de huurovereenkomst niet naar behoren uitvoeren, bijvoorbeeld door het niet…