icon-hamburger-5 icon-close-2

Beëindiging van woninghuur: over huurschade en huurwaarborg

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
huurwaarborg huurschade

Beoordeling van de staat van het gehuurde

Bij de beëindiging van de huur is de huurder gehouden om het gehuurde terug te geven aan de verhuurder zoals hij het aanvankelijk heeft gekregen. De stelregel is namelijk dat de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende de huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die zich buiten zijn schuld hebben voorgedaan.

De verhuurder zal dus moeten beoordelen of de staat waarin de huurder het goed wil teruggeven overeenstemt met de oorspronkelijke staat.

In welke staat moet de huurder het gehuurde teruggeven?

De oorspronkelijke staat moet in principe blijken uit de plaatsbeschrijving die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd opgemaakt.

  • Als er bij het begin een gedetailleerde (omstandige) plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder de woning teruggeven in de staat zoals beschreven in die plaatsbeschrijving. Schade of gebreken die er niet staan vermeld, moet de huurder herstellen of vergoeden, behalve als de schade een gevolg is van normale slijtage door ouderdom of overmacht, of als de huurder kan aantonen dat de verhuurder moet instaan voor de herstelling van die schade. Dit zijn bv. structurele herstellingen.
  • Als er bij aanvang van de huurovereenkomst geen of onvoldoende gedetailleerde plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de woning nog altijd in haar oorspronkelijke staat verkeert zoals bij het begin van de huur. De huurder is dan niet verantwoordelijk voor mogelijke schade, behalve als de verhuurder toch kan bewijzen dat de schade door de huurder is veroorzaakt.

Hoe en wanneer vindt de beoordeling plaats?

Partijen kunnen de staat van het gehuurde goed nagaan door een bezoek ter plaatse en op dat ogenblik kunnen zij opnieuw een gedetailleerde plaatsbeschrijving maken, de zogenaamde plaatsbeschrijving bij uittrede. Partijen kunnen de plaatsbeschrijving zelf opstellen of een derde aanduiden die de plaatsbeschrijving voor hen realiseert.

Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat als één van de partijen daar om verzoekt, de plaatsbeschrijving bij uittrede verplicht is. Deze gebeurt dan op tegenspraak en gezamenlijke rekening uiterlijk op het moment van de teruggave en de aanvaarding van de sleutels.

Als partijen geen overeenstemming bereiken, bijvoorbeeld omdat één van hen een afwachtende houding aanneemt of omdat zij het niet eens worden over de schade(begroting), kan een partij naar de Vrederechter stappen om de aanstelling te vragen van een deskundige die de plaatsbeschrijving dan opmaakt. Een dergelijk verzoek moet gebeuren binnen de maand na de ontruiming van het goed.

Voor overeenkomsten gesloten vóór 01/01/2019, waarop het Vlaams Woninghuurdecreet niet van toepassing is, bestaat geen dergelijke verplichting maar kan een plaatsbeschrijving wel gevraagd worden aan de Vrederechter die dan zal oordelen of een plaatbeschrijving bij uittrede noodzakelijk is.

Waar op letten tijdens de plaatsbeschrijving?

– Wees voldoende precies bij het omschrijven van de schade

Iedere plaatsbeschrijving, zowel deze bij het aangaan van de huur als deze bij het einde van de huur, moet ‘omstandig’ zijn. Zij moet voldoende gedetailleerd zijn zodat beschrijvingen zoals ‘in goede staat’ niet volstaan als er verder geen duiding bij wordt gegeven. Bij een uittredende plaatsbeschrijving is het bovendien belangrijk dat eventuele schade voldoende precies wordt gedocumenteerd. Foto’s kunnen hier helpen maar op voorwaarde dat ze scherp en voldoende duidelijk de schade weergeven.

– Begroot de kosten van herstel of maak afspraken voor herstel in natura

Een duidelijke omschrijving van de schade volstaat echter niet. Partijen moeten immers ook overeenstemming vinden over de begroting van de herstelkost dan wel over de tijd die de huurder krijgt om de schade zelf te herstellen.

Het volstaat niet om in de uittredende plaatsbeschrijving te noteren dat er schade is!

Elke herstelkost dient tegensprekelijk, dit wil zeggen tussen en in aanwezigheid van de partijen of hun vertegenwoordigers, begroot te worden. Immers, wanneer de huurder later niet zou instemmen met een door de verhuurder eenzijdig bepaalde begroting en deze dus weigert om de schade te vergoeden, zal de verhuurder verplicht zijn om voor het betwist gedeelte de Vrederechter te vatten. Zoals hoger aangegeven zal een verzoek tot aanstelling van een deskundige moeten gebeuren binnen de maand na de ontruiming van het gehuurde goed.

Zolang de schade niet tegensprekelijk is vastgesteld en de herstellingskost is begroot, kan het goed niet opnieuw worden verhuurd, tenzij het in gebruik nemen geen invloed kan hebben op de schadeposten waarover discussie bestaat. Meestal duurt het een tijd vooraleer het deskundig onderzoek is afgerond zodat de verhuurder er alle belang bij heeft om bij gebrek aan overeenstemming snel te handelen. De huurder heeft er van zijn zijde ook belang bij dat er dat eventuele huurschade snel en tegensprekelijk wordt vastgesteld en begroot. Zolang dit niet is gebeurd, zal de verhuurder de huurwaarborg niet vrijgeven.

– Sleutels, meterstanden en nieuw adres

Tijdens het maken van de plaatsbeschrijving is het aangewezen om ook de meterstanden te noteren alsook het aantal teruggegeven sleutels zodat daarover achteraf geen discussie kan ontstaan. Ten slotte, en dit wordt vaak vergeten, is het nuttig om het nieuwe adres te noteren van de huurders.

Vrijgave van de huurwaarborg

Meestal komen beide partijen snel tot een akkoord en beslissen zij in welke verhouding de huurwaarborg wordt vrijgegeven. Als er geen schade is en de huurder geen andere bedragen verschuldigd is aan de verhuurder, dient de huurwaarborg vrijgegeven te worden aan de huurder. Een vergoeding van eventuele schade kan in mindering gebracht worden en het overeenstemmend deel van de huurwaarborg kan dan aan de verhuurder worden overgemaakt.

De huurwaarborg kan enkel worden vrijgegeven op voorlegging van een schriftelijk akkoord van de partijen dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst dan wel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Wanneer partijen geen overeenstemming bereiken, zal de Vrederechter zich dus ook over de vrijgave van de huurwaarborg moeten uitspreken.

Wat met de huurwaarborg als de zaken op hun beloop worden gelaten?

Het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat de rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd. Voor overeenkomsten gesloten voor 01/01/2019 waarop het Vlaams Woninghuurdecreet niet van toepassing is, verjaart deze vordering na verloop van tien jaar. De bedoeling van de decreetgever was om te vermijden dat huurwaarborgen lang na de beëindiging van de huurovereenkomst geblokkeerd zouden blijven.

In de memorie van toelichting valt te lezen dat de verhuurder die achterstallige huurgelden wil invorderen of een vergoeding voor huurschade wenst en daarvoor een beroep wil doen op de huurwaarborg, dus binnen het jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst een vordering moet instellen. Enkel wanneer de verhuurder ook de huurwaarborg wil aanspreken, moet hij dus snel handelen. Nog volgens de memorie van toelichting beoogt de regeling een soepele regeling uit te werken voor de vrijgave van huurwaarborgen van huurovereenkomsten die reeds minstens één jaar beëindigd zijn en waarvoor de verhuurder geen vordering tot vrijgave heeft ingesteld.

De vraag stelt zich echter of de financiële instelling de huurwaarborg na verloop van één jaar spontaan zal vrijgeven. Immers, van de regel dat de huurwaarborg enkel wordt vrijgegeven op voorlegging van een schriftelijk akkoord of een rechterlijke beslissing werd niet afgeweken. De huurder zal bij weigering van teruggave door de bank alsnog verplicht zijn om de Vrederechter te vragen de huurwaarborg vrij te geven. De maatregel lijkt dus aan zijn doel voorbij te schieten. Om te vermijden dat huurwaarborgen lang na de beëindiging van de huurovereenkomst geblokkeerd blijven zou het efficiënt zijn om te voorzien in een vrijgave na verzending van een kennisgeving hiervan, tenzij de verhuurder zich hiertegen binnen een bepaalde tijdspanne zou verzetten.

* Dit artikel is opgesteld na de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dateert uw overeenkomst van voor de inwerkingtreding? Geen probleem, wij kunnen u adviseren aan de hand van de toen geldende wetgeving.

Gerelateerd

Uw woninghuurovereenkomst beëindigen in onderling overleg

Waar op letten bij het einde van woninghuur in onderling overleg? Verhuurder en huurder kunnen in beginsel zelf, in onderling akkoord, een einde stellen aan…

Tenietgaan van de woning bij woninghuur

Einde door het tenietgaan van het goed Het goed kan feitelijk tenietgaan door bv. een brand of juridisch tenietgaan door bv. een onbewoonbaarheidsbesluit. Wanneer dit…

Waar op letten bij ontbinding van woninghuur in geval van wanprestatie?

Ontbinding van de woninghuur in geval van wanprestatie Zowel de verhuurder als de huurder kunnen de huurovereenkomst niet naar behoren uitvoeren, bijvoorbeeld door het niet…