icon-hamburger-5 icon-close-2

Corona: over de verplichte sluiting en betaling van de huur

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
zaak gesloten door corona

Bij aanvang van de coronacrisis en de daaropvolgende lockdown, wilden sommige winkeliers of winkelketens geen huur meer betalen omdat hun winkel(s) verplicht gesloten waren. Zij zullen echter zelden beroep kunnen doen op overmacht, wat niet wegneemt dat het toch goed is om met hen in gesprek te gaan.

Wat is overmacht in juridische zin en wat zijn de gevolgen?

Van overmacht is er sprake wanneer een uitzonderlijke en onvoorzienbare gebeurtenis de uitvoering van de verbintenis door een schuldenaar absoluut of redelijkerwijze onmogelijk maakt zonder dat aan deze laatste een fout kan worden verweten. In deze definitie zitten een aantal voorwaarden vervat. Als aan deze voorwaarden is voldaan, dan wordt de uitvoering van de verbintenissen en de bindende kracht ervan hetzij tijdelijk, hetzij definitief opgeheven. Dit laatste komt neer op een definitieve bevrijding van de schuldenaar om zijn verbintenissen nog uit te voeren.

Hierna worden de toepassingsvoorwaarden overlopen maar vooraf moet worden opgemerkt dat een beoordeling door de rechtbank altijd een soevereine appreciatie van de feiten betreft en dat het dus moeilijk is om met zekerheid te voorspellen of een bepaalde situatie wordt aanvaard als overmacht of niet. Daarbij komt dat in de huidige omstandigheden onzekerheid heerst, wat voorspellen moeilijker maakt.

Toepassingsvoorwaarden voor overmacht

1) Er moet sprake zijn van een uitzonderlijke en onvoorzienbare gebeurtenis.

Wanneer de handelshuurovereenkomst dateert van voldoende lang vóór corona en de maatregelen die de overheid naar aanleiding hiervan heeft genomen, wordt aangenomen dat deze gebeurtenissen onvoorzienbaar waren voor de onderneming. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen betreffen ook uitzonderlijke gebeurtenissen.

2) De uitvoering van de verbintenissen moet onmogelijk zijn geworden zonder dat dit het gevolg is van een fout van de schuldenaar.

De onderneming is verplicht haar winkels te sluiten en deze maatregel is haar niet toerekenbaar.

3) De ingeroepen gebeurtenis moet van dien aard zijn dat zij de uitvoering van de verbintenis door de schuldenaar absoluut of redelijkerwijze onmogelijk maakt.

Ondernemingen moeten de winkels sluiten maar in de meeste gevallen maakt dit het voor hen niet absoluut onmogelijk om de betaling van de huur na te komen. De meeste ondernemingen beschikken immers over voldoende financiële reserves om hun verplichtingen na te komen. Redelijkerwijze mag ook van een onderneming verwacht worden dat zij over een financiële buffer beschikt om tijdelijke moeilijkheden op te vangen en dat zij de eventuele omzetdaling niet ten laste van de verhuurder legt.

Als handelshuurder draagt de onderneming immers het risico van haar ondernemingsactiviteit. Dit ondernemingsrisico mag niet worden afgewenteld op de verhuurder. Financieel onvermogen als gevolg van externe omstandigheden wordt in de rechtspraak traditioneel niet aanvaard als overmacht. Misschien dat de huidige crisis hier een wijziging zal teweegbrengen maar de kans is klein.

Bovendien mag niet uit het oog verloren worden dat de overheid steunmaatregelen heeft uitgewerkt zoals hinderpremies, soepele toepassing van tijdelijke werkloosheid, … In samenspraak met de bankensector heeft de overheid ook voorzien dat ondernemingen de mogelijkheid hebben om kredieten af te sluiten om de tijdelijke omzetdaling het hoofd te bieden. Ten slotte is het ook mogelijk dat de aandeelhouders of de uiteindelijk begunstigden van grotere ondernemingen in deze crisistijden hun steentje bijdragen.

Zelfs in de optiek dat het omwille van de sluiting onmogelijk zou zijn voor een onderneming om haar financiële verbintenissen na te komen, dan nog gaat het vooralsnog om een tijdelijke onmogelijkheid die de uitvoering van haar verbintenissen slechts tijdelijk opschort. Na de heropening zal de onderneming alsnog haar verplichtingen moeten nakomen.

Contractuele wanprestatie en overmacht in hoofde van de verhuurder?

Om de betaling van de huur op te schorten wordt recent geargumenteerd dat de verhuurder in de onmogelijkheid verkeert om een rustig huurgenot te verschaffen en dit volgens de overeengekomen bestemming, meer bepaald handel in rechtstreeks contact met het publiek. De overheidsmaatregel zou dan in hoofde van de verhuurder overmacht uitmaken. Deze argumentatie gaat echter voorbij aan het gegeven dat de overheidsmaatregel niet het verhuurde goed als zodanig, of de bestemming ervan, treft maar wel de ondernemingsactiviteit van de handelshuurder.

Zoals gezegd staat de handelshuurder in voor dit risico en niet de verhuurder, die geen enkele contractuele wanprestatie kan worden verweten: hij verschaft wel degelijk nog het rustig huurgenot. De overmacht moet dan ook beoordeeld worden in hoofde van de partij die zijn verbintenissen wil opschorten en dat is de handelshuurder, niet de verhuurder.

Toch betalingsuitstel of korting toestaan?

Het kan niet ontkend worden dat sommige ondernemingen wel in ernstige problemen zullen komen door de sluiting van de winkels. Voor grote winkelketens zal dit meestal niet het geval zijn omdat zij beschikken over reserves, ook aan online verkoop doen of vermogende aandeelhouders hebben.

Voor kleinere ondernemingen, vaak ondernemers natuurlijke personen, is dit vaak niet het geval en volstaan de steunmaatregelen van de overheid niet. Zeker als zij dan niet in de mogelijkheid zijn om hun activiteiten zo te organiseren dat er slechts op afstand contact is met het publiek, zal dit een invloed hebben op het voortbestaan van de onderneming.

In die gevallen doet een voorzichtig verhuurder er toch goed aan om hierover in dialoog te gaan met de ondernemer. Uitstel van betaling, al dan niet gedeeltelijk, kan dan vermijden dat de onderneming helemaal kopje onder gaat of dat zij soelaas zoekt in het insolventierecht.

Zo zullen er ongetwijfeld huurders zijn die een gerechtelijke reorganisatie procedure opstarten en kwijtschelding van schulden vragen. Een dergelijke kwijtschelding kan gaan tot 80% van de vordering. Lees ook zeker ons andere topic ‘Fresh start na corona‘ hieromtrent. De mate waarin de onbetaalde huur wordt kwijtgescholden hangt af van de huurder die het plan opstelt en van de meerderheid van schuldeisers die moeten instemmen, waarbij u het risico loopt dat uw stem onvoldoende doorweegt. Weliswaar heeft de ondernemingsrechtbank hier enige appreciatiemarge en kan u zich verzetten tegen de vooropgestelde kwijtschelding maar door in dialoog te gaan met de huurder, blijft u betrokken, beslist u samen met de huurder en wordt een pijnlijke reorganisatie hopelijk vermeden.

Ook zal u als verhuurder tijdens corona geconfronteerd worden met een tijdelijk moratorium, waardoor u tijdelijk geen beslag kan leggen of kan uitvoeren met behulp van de gerechtsdeurwaarder.

Besluit

Juridisch zijn de mogelijkheden voor de onderneming om de betaling van de huur op te schorten beperkt. Het zijn evenwel onzekere tijden zodat geen garantie kan worden geboden. Wel stelt zich de vraag of de onderneming op langere termijn zal kunnen overleven en in dat geval hebben verhuurders er natuurlijk alle belang bij om de dialoog met de onderneming gaande te houden en eventueel toegevingen te doen.

Gerelateerd

Uw woninghuurovereenkomst beëindigen in onderling overleg

Waar op letten bij het einde van woninghuur in onderling overleg? Verhuurder en huurder kunnen in beginsel zelf, in onderling akkoord, een einde stellen aan…

Tenietgaan van de woning bij woninghuur

Einde door het tenietgaan van het goed Het goed kan feitelijk tenietgaan door bv. een brand of juridisch tenietgaan door bv. een onbewoonbaarheidsbesluit. Wanneer dit…

Waar op letten bij ontbinding van woninghuur in geval van wanprestatie?

Ontbinding van de woninghuur in geval van wanprestatie Zowel de verhuurder als de huurder kunnen de huurovereenkomst niet naar behoren uitvoeren, bijvoorbeeld door het niet…