icon-hamburger-5 icon-close-2

Verkoop van onroerend goed per e-mail

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
verkoop huis

De verkoop van uw woning via e-mail, kan dit? Deze vraag heeft al wat stof doen opwaaien en het antwoord veranderde doorheen de jaren ook sterk.

Wij geven u graag volgend chronologisch overzicht.

Rechtspraak hof van beroep Antwerpen 2016

Het hof van beroep te Antwerpen oordeelde hierover in een arrest van 19 december 2016 als volgt (Antwerpen 19 december 2016):

Artikel 1583 BW bepaalt dat de verkoop is voltrokken tussen de partijen zodra ze wilsovereenstemming bereiken over de prijs en het goed. Dat principe geldt niet meer onverminderd voor de verkoop van onroerend goed. Er gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten, zoals artikel 101 van het Bodemdecreet. Voor de rechtsgeldige totstandkoming is de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen. Vandaar dat de verkoop van onroerend goed veeleer een plechtig contract is.

Uit de artikelen XII.15 en XII.16 WER volgt dat een verkoop van onroerend goed niet tot stand kan komen via elektronische weg. De kopers kunnen zich niet baseren op het e-mailverkeer om het bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst. De e-mails kunnen niet dienen als begin van bewijs door geschrift..

Het hof van beroep oordeelde dan ook dat een dergelijke koopovereenkomst niet per e-mail tot stand kan komen. hiervoor werd verwezen naar de artikelen XII.15 en XII.16 van het Wetboek Economisch Recht, hierna “WER”.

Artikel XII.15 WER stelt een elektronisch bestand (bv. een e-mail of fax) gelijk met een geschrift. Een overeenkomst die langs elektronische weg tot stand kwam wordt dan ook gelijkgesteld met een geschreven overeenkomst.

Het toenmalige artikel XII.16 WER voorzag echter in uitzonderingen op deze regel. Zo werden vier categorieën van overeenkomsten, waaronder de overeenkomst tot verkoop van een onroerend goed, uitgesloten. Voor deze overeenkomsten geldt de gelijkschakeling niet en was een ‘geschrift’ noodzakelijk.

Het arrest bracht heel wat kritiek met zich mee. In het bijzonder door de hierdoor veroorzaakte (rechts)onzekerheid. Het arrest ging dan ook lijnrecht in tegen de bestaande gebruiken in de vastgoedsector.

De wetgever werd dan ook gevraagd in te grijpen en rechtszekerheid te bieden.

De wet van 20 september 2018

Dit heeft geleid tot de goedkeuring van de wet van 20 september 2018 tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg.

Deze wet is op 20 oktober 2018 in werking getreden en voorziet in een wijziging van artikelen X.II 15 en XII.16 WER.

Sinds 20 oktober 2018 kunnen de bijzondere categorieën van overeenkomsten, waaronder de verkoop van een onroerend goed, elektronisch tot stand komen.

In tegenstelling tot de rechtspraak van het hof van beroep te Antwerpen in 2016 kan in principe de geldigheid van een per e-mail gesloten verkoop van een onroerend goed niet langer worden geweigerd, tenzij praktische belemmeringen verhinderen dat partijen een verkoopovereenkomst van een onroerend goed via elektronische weg sluiten.

Van belang om te onderstrepen is dat het nieuwe artikel XII.15 WER drie vormvereisten omvat waaraan de overeenkomst via elektronische weg tot stand gekomen in elk geval moet voldoen:

1) De overeenkomst moet op schrift zijn vastgesteld;
2) Het geschrift moet een elektronische handtekening bevatten. Deze definitie omvat alle soorten elektronische handtekeningen, waaronder handgeschreven gescande handtekeningen, digitale handtekeningen, biometrische handtekeningen (stem- of irisherkenning, herkenning van vingerafdrukken…);
3) Er moet een geschreven vermelding zijn van diegene die zich verbindt. De e-mail dient effectief uit te gaan van diegene die zich in de overeenkomst verbindt.

Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan zal de e-mail slechts als begin van bewijs dienen, dat aangevuld dient te worden met andere elementen.

Indien aan de voorwaarden van artikel XII.15 WER (integraal) is voldaan zal een e-mail in principe dus kunnen volstaan.

Partijen dienen derhalve rekening te houden met feit dat, ondanks de gewijzigde artikelen XII.15 en XII.16 WER, hun elektronisch tot stand gekomen verkoopovereenkomst van een onroerend goed steeds dient te voldoen aan de vormvereisten voorzien in artikel XII.15 WER, opdat deze overeenkomst kan worden gelijkgesteld met haar ‘geschreven’ versie.

Conclusie

Gezien de huidige leefomstandigheden, waarin quasi alles digitaal verloopt, is de tussenkomst van de wetgever cruciaal gebleken. Door de wet van 20 september 2018 wordt de bestaande regelgeving beter aangepast aan de hedendaagse samenleving en wordt de digitalisering van processen in het algemeen en transacties in het bijzonder bevorderd.

Bovendien komt de wet tegemoet aan de grote rechtsonzekerheid die was ontstaan.

Ten overvloede worden de nodige garanties geboden bij de totstandkoming van deze overeenkomsten met toch wel verregaande gevolgen door het voorzien van de essentiële vormvereisten, waaronder de elektronische handtekening. De wet vormt dan ook in vele opzichten een meerwaarde.

Gerelateerd

Uw woninghuurovereenkomst beëindigen in onderling overleg

Waar op letten bij het einde van woninghuur in onderling overleg? Verhuurder en huurder kunnen in beginsel zelf, in onderling akkoord, een einde stellen aan…

Tenietgaan van de woning bij woninghuur

Einde door het tenietgaan van het goed Het goed kan feitelijk tenietgaan door bv. een brand of juridisch tenietgaan door bv. een onbewoonbaarheidsbesluit. Wanneer dit…

Waar op letten bij ontbinding van woninghuur in geval van wanprestatie?

Ontbinding van de woninghuur in geval van wanprestatie Zowel de verhuurder als de huurder kunnen de huurovereenkomst niet naar behoren uitvoeren, bijvoorbeeld door het niet…